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开发商无米下锅走险棋专家称私募是饮鸩止渴0电剪刀

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2022年07月22日

开发商无米下锅走险棋专家称私募是饮鸩止渴

专家表示高息私募只是饮鸩止渴最终会不堪重负

前不久，首创集团和万通集团的私募计划再次出现在人们的视野，而之前中国人民银行副行长吴晓灵在“2005中国地产金融年会”上的讲话也提到私募基金的可行性。由此可见一股私募的潮流正在逐渐扩大。

确实，在当前土地和金融双重紧缩的政策下，不少开发商的资金都十分紧缺，有些甚至面临资金链断裂的严峻形势。为了脱离困境，私募基金的方法被越来越多的开发商所采用。但是，由于目前私募基金缺乏法律保护，所以蕴藏着很大的风险，由此引发出很多争论。本期《地产SHOW》PK台就围绕着私募基金的利弊展开。

私募基金的弊端

北京华融易初房地产投资顾问公司总经理倪滨

私募资金容易导致市场混乱

高息私募是目前中小开发商私募基金的重要手段。现在大约有一半的中小企业现金流都比较吃紧，但向银行借款难，也难以贷得海外资金，加之实力不强等劣势，中小开发商私募基金时，屡屡遇冷，少有企业愿意出钱。在这种情况下，民间高利率借贷趁机而入。一些中小开发商为筹到资金，往往以高达20%至30%的利息方能借到民间资金，有的甚至要求支付40%的利息。虽然中小开发商以此方式圈到资金，但也是饮鸩止渴。前段时间，北京西部某房地产开发公司为及时借到200万元资金而向民间财团借款，不得不承担着近40%的利息，现在，高额的利息已让该企业运行艰难，不堪重负。

另外，私募基金也容易为非法集资者钻空子，导致市场混乱，甚至可能会引起某些不安定的因素。

金融专家

蕴藏较大市场风险

由于当前私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金，才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。

北京世联地产顾问有限公司策划经理罗凯

开发商和民间财团都有风险

目前开发商私募基金时均提高利息，使融资成本大大提高。现在土地政策严格，需交齐土地出纳金，且到手土地两年必须开发。央行又提高贷款门槛，开发商难以通过正常途径获得资金支持，为了不让到手的项目卡壳，不得不以高利息为代价私募基金，这也是没有办法的办法。

从目前我国的金融体制看，民间资本投资渠道极为狭窄，民间资本资源没有得到有效运用。尽管大量“地下”私募基金异常活跃，由于我国投资基金法迟迟不能面世，使得民间私募基金在法律上缺乏保护，在运作上没有统一规范，无法规避一定的系统风险，因此中小开发商高息私募基金风险很大。

对于民间的财团来说，吸引他们的是高额利息回报。与银行比较专业、完善的评估不同，民间财团基本上不具备以房地产专业判断的眼光去评估项目的风险性，他们对开发项目的定位、销售前景及能否及时还款或回购等方面都没能给一个具体的预计。一旦所投资的项目定位不准或不被市场认可，最后难以销售出去，其资金的流失便是民间财富的流失。

私募基金的优点

国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌

应当鼓励发展私募基金

我国对房地产宏观调控的基本方针应该是有管有疏，合理的监管是完全必要的，但国家在加强监管的同时，融资工具的开发有些滞后。

发展中国的房地产基金，首先可以鼓励发展房地产投资的私募基金，鼓励发展私募基金公司。其次，银监部门应提高工作效率，尽快出台对信托投资公司和房地产信托业务的管理办法。

中国人民银行副行长吴晓灵

私募方式值得探索

房地产直接融资能提高资金的使用效益，因此，拓宽房地产直接融资的渠道是当务之急。当前在房地产开发公开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路。

私募信托基金可用于项目开发和房地产投资及物业收购，私募发行股票可在一定程度上解决开发商股本筹集问题。为了形成一定的房屋租赁市场，使住房抵押贷款有无争议的合格抵押物，房地产商现在必须以股本融资为主要形式。房地产是一个高收益、高风险的行业，只有以股本融资为主才能更好解决风险与收益相匹配的问题。

资深信托专家

通过私募建立商业模式

根据目前中国的实际情况，比较可行的路径是先通过成立私募房地产投资信托把商业模式建立起来。等到私募信托发展到一定规模的时候通过推动相关立法寻求税收上的优惠，然后再把私募信托上市转化为公募信托或者发起设立新的公募信托。今天的房地产开发公司将会逐渐走向分化，有的能够“向上”发展成为专业的房地产投资管理机构，有的则会继续埋头于开发成为房地产投资管理机构的商业合作伙伴，也有的会二者兼备但是投资和开发功能相对独立。

金融学者

私募基金五大优势

私募基金的优势主要表现在:(1)私募基金一般是封闭式的合伙基金，不上市流通。在基金封闭期间，合伙投资人不能随意抽资，封闭期限一般为5年至10年，故运作期稳定，无资金赎回的压力。(2)和公募基金严格的信息披露要求相比，私募基金在这方面的要求低得多，加之政府监管比较宽松，故私募基金的投资更具隐蔽性、专业技巧性，收益回报通常较高。(3)基金运作的成功与否与基金管理人的自身利益紧密相关，故基金管理人的敬业心极强，并可用其独特有效的操作理念吸引到特定投资者，双方的合作基于一种信任和契约，故很少出现道德风险。(4)投资目标更具针对性，能为客户度身定做投资服务产品，能满足客户特殊的投资要求。如索罗斯的量子基金除投资全球股市外，还大量投资外汇、期货等，创造了很高的收益率。(5)组织结构简单，经营机制灵活，日常管理和投资决策自由度高。相对于组织机构复杂的官僚体制，在机会稍纵即逝的关键时刻，私募基金竞争优势明显。

什么是私募基金

中文“私募基金”一词，在国外一些国家的法典和英文大词典中并没有相应的词。私募(PrivatePlacement)是相对于公募(Publicoffering)而言，是就证券发行方法之差异，以是否向社会不特定公众发行或公开发行证券的区别，界定为公募和私募，或公募证券和私募证券。基金(Fund)，作为一种专家管理的集合投资制度，在国外，从不同视角分类，有几十种的基金称谓，如按组织形式划分，有契约型基金、公司型基金；按设立方式划分，有封闭型基金、开放型基金；按投资对象划分，有股票基金、期权基金、房地产基金等；另从其他角度划分，有成长型基金、离岸基金等。但并无“私募基金”。

人们常说的“私募基金”或“地下基金”，往往是指相对于受我国政府主管部门监管的，向不特定投资人公开发行受益凭证的证券投资基金而言，是一种非公开宣传的，私下向特定投资人募集资金进行的一种集合投资。

私募基金弊端方依据

缺少法律上的保护。

在运作上没有统一规范。

私募基金优点方依据

投资目标更具针对性。

组织结构简单，经营机制灵活

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